15% מהתחלות הבנייה בישראל – בהתחדשות עירונית

ניתוח של חברת אלדר סוהו: שיעור התחלות הבנייה במחוז תל אביב בתשעת החודשים הראשונים של 2016 עמד על 46.8%, ובמחוז מרכז על 12.6% בלבד

אבי נאור צילום: יח"צ

בזמן ששר האוצר משה כחלון משקיע את מאמציו להגדלת היצע הדירות באמצעות מחיר למשתכן לזוגות צעירים, הקבלנים מעדיפים דווקא את תחום ההתחדשות העירונית.

מניתוח של חברת אלדר סוהו על בסיס נתוני הלמ”ס עולה כי במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2016 החלה בנייה של 38,670 יח”ד ברחבי ישראל, כאשר 15.3% מהן נבנו במסגרת תכניות של התחדשות עירונית הכוללות פנוי בינוי ותמ”א 38 הריסה ובנייה והוספת קומות. בתקופה זו החלה בנייה של 5,955 יח”ד במסגרת ההתחדשות העירונית בישראל.

עוד עולה מהניתוח כי באזורים מעוטי קרקעות פנויות שיעור התחלות הבנייה במסגרת ההתחדשות העירונית היה משמעותי יותר. כך למשל במחוז מרכז (הכולל ערים בשרון כמו הוד השרון, כפר סבא רעננה וערים כמו פתח תקווה, ראש העין וראשון לציון) עמד שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית על 12.6% בתשעת החודשים הראשונים של 2016. מדובר בהתחלות בנייה של 1226 יח”ד שהחלה בנייתן במסגרת התחדשות עירונית מתוך 9,693 יח”ד התחלות בנייה בכלל במחוז מרכז.

מחוז תל אביב ממשיך להוביל בהיקפי התחלות בנייה בהתחדשות עירונית וגם בשיעור ביחס לכלל התחלות הבנייה במחוז. מהנתונים עולה כי בתשעת החודשים הראשונים של 2016 החלה בנייה של 6,132 יח”ד בלבד, ומתוכן 2,870 יח”ד היו במסגרת התחדשות עירונית, כלומר 46.8% מהתחלות הבנייה במחוז תל אביב הן בהתחדשות עירונית.

לדברי אודי בלום, מנכ”ל חברת מטרופוליס, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, “במשך כמעט כל שנת 2016 הענף הזה קפא במקום והמתין להחלטה ממשלתית לגבי חישוב זכויות. אני מעריך שאילולא אותו קיפאון, היקפי התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית היו משמעותיות הרבה יותר. הממשלה מחפשת כל הזמן פתרונות קסם להצפת השוק, אבל אם היתה נותנת דגש לתחום הזה היא היתה מצליחה לעמוד מהר יותר ביעד שהגדירה לעצמה – הורדת מחירי הדירות. התחדשות עירונית מאפשרת לחזק ולשפר את תנאי המחייה של התושבים שגרים במקום, ולהגדיל את ההיצע במרכזי ערים, שלא משופעים בקרקעות זמינות לבנייה”.

בהשוואה לנתוני הלמ”ס לכל שנת 2015 מדובר בעלייה בהתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית ומראה את חיזוק המגמה של תחום זה בענף הנדל”ן. כך למשל, שיעור התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית בשנת 2015 כולה עמד על 13.4%. במחוז תל אביב עמד שיעור התחלות הבנייה להתחדשות עירונית על 40.8% ובמחוז מרכז על 11.7%.

יקי יצחקי, מנכ”ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס המתמחה בהתחדשות עירונית ושאכלסה עד היום 5 פרויקטים במחוז ת”א: “הביקוש לדירות הללו גבוה בעיקר על ידי משפרי דיור מכיוון שהשוק הפרטי לא מספק פרויקטים חדשים שאינם במסגרת מחיר למשתכן, והתחדשות עירונית היא האפשרות הכמעט יחידה להקמת דירות באזורי ביקוש. על מנת להגדיל את היקפי הבניה במסגרת הזו הממשלה צריכה לזרז את הסרת החסמים, ששניים מרכזיים הם תיקון 3 לחישוב זכויות הבניה של היזמים שטרם נסגר מכיוון שהרשויות הגישו ערעור, וכן פסק הדין שקבע שההחתמה על כתבי שיפוי אינו חוקית, וכתוצאה מכך רשויות רבות עצרו את הליכי התכנון על מנת לצמצם נזקים במקרה של תביעות”.

אבי נאור, מנכ”ל ושותף בראדקו 38 מקבוצת רפאלי, חברה המתמחה בקידום של פרויקטים להתחדשות עירונית מוסיף כי “בשנים הקרובות נמשיך לראות זינוק במספר התחלות הבנייה של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. מחד, יש היום הרבה פרויקטים שהבשילו לבנייה אחרי שנים רבות של המתנה להיתרי בנייה, מאידך, אנחנו רואים הרבה חברות בניה גדולות שנכנסות לתחום מתוך ראיה והבנה שחלק הארי מהפרויקטים ביזמות באזורי הביקוש בישראל תתבצע בתחום ההתחדשות העירונית”.

“באזורי הביקוש ובעיקר במרכזי הערים קיים מחסור בקרקעות פרטיות פנויות לבניה למגורים ואילו הממשלה משווקת קרקעות רק במסגרת מכרזי מחיר למשתכן. לכן חברות גדולות שרוצות לבנות פרויקטים לשוק החופשי מעדיפות לפנות לתחום ההתחדשות העירונית”, אומר נאור.

עוד עולה מהנתונים, כי במחוז חיפה הוחל בבנייתן של 617 דירות במסגרת התחדשות עירונית שמהוות 16% מהתחלות בנייה של דירות כאלו בכל הארץ.”התחדשות עירונית היא העתיד” מציין שלמה גרינברג, מבעלי קבוצת גרינברג-שניאור שאחראית להקמתן של כ- 300 יחידות דיור בחיפה במסגרת התחדשות עירונית ובימים אלו פתחה לשיווק עוד 46 יחידות דיור חדשות בפרויקט חביבה רייך 36-40 המהווה פרויקט ההתחדשות העירונית ה-8 במספר שהחברה מקימה ברחוב כאשר 2 בניינים אוכלסו זה מכבר, 3 בניינים צפויים להתאכלס בחודשיים הקרובים ועוד 3 בניינים צפויים להתחיל להיבנות ב-3 החודשים הקרובים.

“כשרשות מקרקעי ישראל משווקת קרקעות באזורים שאף אחד לא רוצה לגור בהם, אין ברירה אלא לקדם פרויקטים מסוג התחדשות עירונית שתגדיל את היצע הדירות במאות אלפי יחידות דיור חדשות היכולות לתרום למצוקת הדיור פרויקטי התחדשות עירונית הם צעד חיובי שמביא גם  להחייאת המרקם הבנוי, להכנסת שימושי קרקע חדשים, להכנסת אוכלוסייה צעירה, לניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור מתרוקנים ולשמירה על שטחים פתוחים”, הוא אומר.