רעידת אדמה בשוק האמריקאי: איך הצליח מפוטר הייטק ביישן ללמד מעל 617 ישראלים את סודות השקעה בשוק הנדל״ן בארה״ב לייצר לעצמם כל חודש הכנסה של 3,000-10,000 שקלים

אחרי שפוטר מהיי טק בשל קיצוצים ושנים של הצלחות (וגם כישלונות) בהשקעות בארץ ובחו״ל, פיתח רפי מזרחי את שיטת ״דיל מייקר״ - איך להרוויח מנדל״ן בארה״ב, בלי קשר לתנודות השוק. להגדיל את ההון העצמי שלהם ולייצר "עתיד בטוח" לילדים. וכל זה, מבלי לעזוב את מקום העבודה ובמינימום סיכון. יצאנו לחקור.

רפי מזרחי, 11 שנים משקיע, מנטור מבוקש בישראל שהכשיר מעל ל-617 ישראלים להשקיע בהצלחה בנדל
רפי מזרחי, 11 שנים משקיע, מנטור מבוקש בישראל שהכשיר מעל ל-617 ישראלים להשקיע בהצלחה בנדל"ן בארה"ב - צלם: אודי מוצני שירותי צילום

לפני שלושה חודשים ישבתי בארוחת ערב עם כמה חבר׳ה מהצבא וכמו תמיד התחלנו להתעדכן, הילדים, בתי בספר, עבודה אתם יודעים… הדברים השגרתיים. סיפרתי לרן, שעובד בבנק כיועץ משכנתאות, שהצלחתי לצבור קצת כסף ואני רוצה להשקיע אותו במשהו, אבל אין לי מושג במה. 

ראיתי איך הבעת פניו השתנתה, הוא חייך ואמר: ״אני קניתי נכס בארה”ב״. שאלתי: מתי הספקת? כמה זמן חיפשת?

הוא ענה. “השקעתי בלי לטוס. זה התחיל בזה שנכנסתי לפורומים, שיחות עם אנשים שהשקיעו ופגישות עם כמה חברות ישראליות שמוכרות נכסים. בהתחלה הייתי בטוח שהציעו לי נכסים מעולים, אבל, לא ידעתי איך אפשר לדעת אם הם אמינים? הייתי חייב לנתח כל פיסת מידע, כדי שארגיש בטוח להשקיע את הכסף היקר שלי, בנכס בארה”ב. 

אחרי חיפושים רבים בפורומים, השם רפי מזרחי עלה שוב ושוב, הגעתי למנטור ישראלי שמלמד משקיעים להשקיע בעצמם, הוא משקיע בארה”ב כבר מעל ל- 9 שנים. הוא חי בארץ ככה שהוא יודע מה האתגרים בלהשקיע מרחוק. מה שהכי הרשים אותי הייתה שהוא צנוע.”

אחרי השיחה עם רן, לא הצלחתי להירדם בלילה, החלטתי שאני מפסיקה לתת כסף לבנק ומתחילה לדאוג לעצמי ולמשפחה. קיבלתי את המספר של רפי,

ביקשתי בנימוס, ונעניתי עם חיוך, לשמוע מה הסיפור שלו ובקיצור: ״איך משקיעים בארה”ב ״כמו שצריך״

כשנתקלים בו, המזג הרגוע של רפי מזרחי מבהיר כיצד הפך הבחור השקט למנטור המוביל בארץ להשקעות נדל״ן ברחבי ארה״ב. מזרחי בנה את הונו מהשקעות בנדל”ן בארה”ב, ״הייטקיסט ביישן שפוטר בגל התייעלות”. 

יש כל מיני יועצים היום, לכן חקרתי מה הדבר שהפך את רפי למנטור מבוקש?

להפתעתי גיליתי שהיום עומדות באמתחתו 11 שנים כמשקיע, ייזום של השקעה שיתופית במתחמי מגורים בארה”ב של מעל 500 יחידות דיור בנוסף לבתים שקנה ומכר בארה”ב, הקים תוכנית להכשרה למשקיעים, הגדולה בישראל, שהסמיכה מעל 617 ישראלים להשקעה בהצלחה בארה״ב ולהגיע לבית ראשון תוך 90 ימים, בעוד שאחרים אומרים שלוקח לפחות 9 חודשים – פער דרמטי לכל הדעות.

מתוך סדנת סודות הדיל מייקר: "ארצות הברית היא ענקית, יש מאות אלפי הזדמנויות עם הרבה נכסים שווים"
מתוך סדנת סודות הדיל מייקר: “ארצות הברית היא ענקית, יש מאות אלפי הזדמנויות עם הרבה נכסים שווים” – ממאגר אישי

מה כל הבאזז בהשקעה בארה”ב? והאם זה בכלל רלוונטי היום?

תראי, בארה”ב קל להשיג תשואה של לפחות 8% וזה יכול להגיע גם ל20%, אם כי זה דורש מיומנות להגיע לזה. ושאתה משווה את זה עכשיו בראש שלך לריביות שעושים בנדל”ן בארץ והעובדה שההון העצמי שנדרש כדי להשקיע בארה”ב הוא החל מ 50,000 דולר בלבד בעוד שבישראל זה אפילו לא מספיק למחסן. 

מתחיל להיות ברור למה ארה”ב אטרקטיבית יותר.

אני חושב שהמשקיע הישראלי מכיר את המספרים. האתגר הוא לעשות את הצעד הראשון, האתגר הגדול הוא להגיע ממאפס ידע לבית הראשון שלך ואחר כך לעוד אחד ומשם למצב שיש לך ההכנסה מנכסים שעולה על רמת ההוצאות החודשיות שלך, כך שתוכלי לחיות בחופש כלכלי. שביננו: זה מונח שאני לא אוהב, כי עשו מזה מסחרה, אבל עדיין הוא בהחלט בר השגה, תוך שנתיים-שלוש, תלוי כמובן ברמת ההכנסה שאת רוצה להגיע אליה.

גלה מה נקודת ה-Freedom הכלכלי – שההכנסות שלך מנכסים גבוהות, מההוצאות החודשיות

קישור להדרכה מיוחדת: איך תגיע מ-0 נכסים וידע, לנכס הראשון שלך

רפי, אם אתה עושה כסף בנכסים שלך בארה״ב, למה לך ללמד את השיטה בכלל אחרים?

“כשאני התחלתי להשקיע בארה”ב לפני 9 שנים, אחרי 3 שנים שהשקעתי בישראל, לא היה כאן אף אחד שיעזור לי. לא כמו היום שכל אחד “פתאום” מלווה משקיעים, אז היו פה רק כמה חברות בודדות שקונות ומוכרות נכסים לישראלים ועושות עליהם סיבוב. 

נפל לי האסימון שאם אני אקנה דרך החברה הישראלית מי שבטוח ירוויח זו היא. נפל לי גם אסימון שיש אמריקאים שקונים מרחוק ואני יכול לשכפל את השיטה. פניתי למשקיעים אמריקאים ותחקרתי אותם איך הם עושים את זה, תחקרתי גם חברות ניהול, סוכנים, אינספקטורים, עו”ד וכל מי שמעורב בתחום. ואז התחלתי לקנות בעצמי ולעצמי. עשיתי טעויות בדרך ושיפרתי את השיטה.

אחרי כמה נכסים שקניתי לעצמי פנה אליי משקיע ואמר לי: “תשמע אני לא רוצה לקנות מחברה שעושה עליי סיבוב, אני רוצה שתלמד אותי איך אתה קונה מהארץ ותעזור לי לעשות את זה בעצמי. אז אחרי שעזרתי לו והוא קנה נכס, שיפץ והשכיר הוא היה מבסוט עד הגג. ההרגשתי המון סיפוק מזה. הוא הפנה אליי עוד כמה משקיעים ששמעו שהוא קנה בעצמו בלי חברה וככה בלי שהתכוונתי התחלתי למלא כיתות וללמד משקיעים לחסוך בכל העמלות ולהיות בשליטה על ההשקעה שלהם. 

תגידי לי את? לא היית מרגישה סיפוק מזה?

צילום מסך של מייל מתלמיד, כדוגמא אחת מתוך הרבה ישראלים שלמדו להשקיע אצלנו.
צילום מסך של מייל מתלמיד, כדוגמא אחת מתוך הרבה ישראלים שלמדו להשקיע אצלנו. – ממאגר אישי

איך משקיע יכול לדעת אם זה מתאים להשקיע בארה”ב זה הדבר הנכון עבורו?

תראי, אני “אקס הייטקיסט”, אני חנון ולא הרבה יודעים אבל אני גם הייתי ביישן. אז אם אני הצלחתי אני מאמין שכל אחד יכול. הוא רק צריך לחלום בגדול ולצאת לדרך, לעשות!

וכן תמיד יהיו כאלה שהם סקפטיים, אבל להם לא תמיד אפשר לעזור. גם אני מאד חשדן אבל הבנתי שכדי להיות יותר בטוח אני צריך להתקדם בשלבים ולא לשלול ישר. אני קודם כל לומד את התחום ואז מתקדם לאט לאט״.

צילום מסך מתלמידה: "על עסקת פליפ, שיפוץ ומכירה אחת הרווחתי 24,000 $״
צילום מסך מתלמידה: “על עסקת פליפ, שיפוץ ומכירה אחת הרווחתי 24,000 $״ – ממאגר אישי

תגיד, כמה כסף אתה עושה מנכסים שלך?

״אנשים תמיד סקרנים לדעת כמה, אבל אני לא אוהב להתרברב ולכן אני לא אנקוב במספר, אני היום חיי מהכנסות מנדל”ן ולא חסר לי כלום. אבל אני כבר וותיק, יש לי בתים, שמייצרים לי הכנסה שוטפת, במשך שנים גם הייתי קונה ומוכר בתים לאמריקאים (פליפים) ואני שותף במאות יחידות דיור נוספות. קשה מאד להגיע לזה בשנה הראשונה, אבל ניתן להגיע לאלפי דולרים הכנסה בחודש תוך שנתיים שלוש״.

אולי יעניין אותך:

>אפשר להגיע ל-4 בתים תוך 18 חודשים סדנא מעשית מגלה את הסודות

בחן את סודות השיטה לייצר הכנסה נוספת של לפחות 3,000 ש”ח בחודש

הפסדת פעם כסף בבורסה? אולי כדאי שתצפה בהדרכת ווידאו הזאת.

"מצאתי הזדמנויות לקנות נכסים מתחת למחיר השוק, לשפץ, להשכיר או למכור. בוננזה אמיתית."
“מצאתי הזדמנויות לקנות נכסים מתחת למחיר השוק, לשפץ, להשכיר או למכור. בוננזה אמיתית.” – ממאגר אישי

רפי, מה אתה חושב על מאות החברות החדשות שצצו כמו פטריות אחרי הגשם?

״לצד קולגות שלי שאני מאוד מכבד, קם גל חובבנים וחברות השקעה שנכנסו לשוק רותח כדי לתת מכה, אחרי כמה עסקאות, החליטו שהם מומחים ומציעים חלומות למשקיע הישראלי. או שאומרים שנותנים תשואה מובטחת של 9%. למשקיע המלים “תשואה מובטחת” צריכה להדליק נורה אדומה כי אין דבר כזה תשואה מובטחת״.

“לא הכל דבש, לצערי יש גם חברות שגם עוקצות אנשים. הם מוכרים להם בתים ששווים חצי ממה שהם קונים ובאזורים קשים של סמים ופשע.”

תקשיב, זה נשמע כמו חלום בלהות, איך הם מצליחים לעקוץ ככה? 

״כי משקיעים כל כך רוצים לייצר תשואה על הכסף שלהם שהם מסתנוורים מהתשואות בארה”ב ובגלל שהם לא יודעים לבדוק הם סומכים על החברות ולא עולים על זה שמורחים אותו ועובדים עליהם בעיניים.

מקרה של משקיע (אריאל פ.) שפנה אליי כי אחרי שנה, ההכנסה משכירות הפסיקה והוא גילה שבשנה הראשונה הוא שילם את התשואה מהכיס של עצמו, ולא מהשכירות. 

עכשיו שהחברה כבר עשתה את הרווח שלה, הוא לבד, הוא לא יודע להתמודד עם חברת הניהול, הוא לא יודע מה עושים והוא מרגיש חסר אונים. לפחות הנכס רשום על שמו אבל אם הוא ימכור הוא בטוח יפסיד כי הוא קנה בפי 2 ממה שהנכס שווה.״

״אני לא אומר שכל החברות והמתווכים מתנהלים ככה, יש גם חברות אמינות, אבל, לצערי, אני יכול להגיד לך שיש כמה חברות מוכרות שנים בשוק, שזה בדיוק מה שהם – מכונה משומנת למכירות בתים שעוקצות משקיעים ישראלים. אני ממליץ לך אם את רוצה להשקיע דרך חברת השקעות לדעת לבחון בעצמך כמה באמת הנכס שווה ולא להאמין לסיפורים. שזה אחד הדברים שאני מלמד בסדנאות״.

אם אני רוצה להשקיע בנדל”ן בארה”ב, ואין לי מושג איך עושים את זה כמו שצריך מאיפה מתחילים?

תשמעי, מגיעים אלי הרבה צעירים, בני 30-35, שלא יכולים לקנות דירה בארץ ולא יכולים להשתעבד למשכנתא עם החזר משכנתא גבוהה לעשרים שנה, מגיעים אליי גברים ונשים בני 40-45 שהם הייטקיסטים, עו״ד, מנהלים שעובדים קשה ורוצים לעבוד פחות,

וגם חבר׳ה לפני יציאה לפנסיה וזה פתרון בול עבורם. כולם עושים את הצעד הראשון ומגיעים לסדנה מעשית שאני מעביר. דמייני לעצמך שזאת מעיין סדנה שממש מתרגלים את תהליך ההשקעה מכאן בישראל.

מתרגלים בסימולטור עם נכסים אמיתיים איך לדעת מראש כמה להשקיע ומה הרווח הצפוי
מתרגלים בסימולטור עם נכסים אמיתיים איך לדעת מראש כמה להשקיע ומה הרווח הצפוי – ממאגר אישי

כמה הון התחלתי צריך כדי להתחיל?

אפשר להתחיל להשקיע גם בלי הון עצמי למרות שזה אולי נשמע מופרח. גם אני פעם הייתי נדהם לראות איך יזמים בונים בניין בלי שום הון עצמי ועוד נשארים עם דירת הפנטהאוז? שיטת הדיל מייקר דיי דומה.

כדי להסביר יש כמה אסטרטגיות להשקעה בנדל״ן בארה”ב:

(1) פליפ – השבחה של נכס למטרות רווח קצרות מועד. קניה, שיפוץ ומכירה או השכרה של נכס. באסטרטגיה הזאת מגדילים את ההון העצמי ובדרך כלל עושים רווח של בין 20-50 אלף דולר תלוי בגובה העסקה

(2) השכרה – קניית נכס, שיפוץ, והכנסת שוכר שמשלם לך כל חודש שכירות של סביב

ה-900 דולר ומעלה. באסטרטגיית השקעת הזאת את בונה לעצמך תזרים מזומנים חודשי.

ויש עוד אסטרטגיות מתקדמות שצריך סדנה שלמה רק כדי ללמד אותן.

עכשיו יש 2 דרכים שאת יכולה לעשות את זה:

1. דרך קניה דרך חברה ישראלית – גובה ההכנסה מוגבל לכמה הון עצמי יש לך ואת אף פעם לא לומדת מהתהליך. צריך לקחת בחשבון שאת הנכסים הבוננזה הם שומרים לעצמם, המטרה של החברה, ברוב המקרים, היא למכור ולא להגן על המשקיע. וכל עוד לא פיתחת את היכולת לבחון נכסים הם יכולים לחייך ולמכור לך נכס שבור באזור בלי ביקוש ולא תדעי מזה כלום עד שההסכם איתם יסתיים ואז יצוצו הבעיות.

חלקם ישווקו לך להצטרף לפליפים שאת אומנם מרוויחה, אבל את תלויה בכמה הון עצמי שיש לך ולא תצליחי באמת להגיע לאלפי דולרים הכנסה בחודש. הם לא תלויים בהון העצמי שלהם.  


2. בשיטת דיל מייקר – כאן השליטה בידיים שלך, ואת מקטינה סיכון דרמטית בהשקעה שלך. הכלל בשיטת דיל מייקר הוא שאת הרווח עושים כבר בקניה, אין גבול לגובה ההכנסות כי לומדים איך להשקיע אפילו אם נגמר לך הכסף, מה שבדרך כלל עוצר את רוב המשקיעים.

ההבדל הוא בשיטת ‘דיל מייקר’, את חוסכת עמלות ומרוויחה את ה״בוננזות״ כי את בשליטה ואת היא זו שמייצרת את העסקה. זה יכול להיות נכס להשכרה שאת קונה אותו ב20% מתחת למחיר השוק ואז את יכולה להחליט האם לקנות אותו לעצמך או להעביר אותו למישהו אחר תמורת רווח ככה שהון עצמי לא מגביל אותך. אם זה פליפ את מייצרת את העסקה עם רווח של 20% נטו, מגייסת משקיע שרוצה החזר על הכסף שלו ומתחלקת איתו חצי חצי ברווחים.

“בונה לעצמך צוות מקצועי ונאמן שעושה 90% מהעבודה בשבילך”

“כמשקיע בשיטת דיל מייקר, את לומדת לבנות צוות שעושה 90% מהעבודה, ואת מנהלת את התהליך. הסיסטם עובד מעל לתשע שנים, ולפני שנה וחצי השתמשתי באותה שיטה עם התאמות לרכוש מתחמי דיור של 100+ יחידות.”

אז מה צריך לעשות עכשיו?

השלב הראשון זה, קודם כל מגדירים מה המטרה שלך כמשקיע? מה ה –Freedom Point הכלכלי שלך? (נקודת החופש הכלכלי שלך, מצב שההכנסות החודשיות שלך מנכסים, עולות מההוצאות שלך בחודש) 

ואז מתאימים לך תוכנית השקעה אסטרטגית שמשלבת בין פליפים והשכרה, וכך שתגיעי לשם תוך מספר שנים ולא עשורים.

צילום מסך עם תמונות מצב מתוך קבוצות התלמידים ממחזורים שונים בקורסים
צילום מסך עם תמונות מצב מתוך קבוצות התלמידים ממחזורים שונים בקורסים – ממאגר אישי

ויש משקיעים שמצליחים לעשות את זה?

״אתמול תלמיד שלח לי בוואטסאפ צילום של 4 פליפים שהוא עשה בשנה האחרונה עם 19,000 דולר רווח לעסקה. הוא התחיל עם רווח של 2,000 דולר רווח, אמיתי לגמרי״

אם אני רוצה להשקיע בנדל”ן בארה”ב ואין לי מושג איך עושים את זה כמו שצריך מאיפה מתחילים?

נכון, אני מעביר פעם אחת ברבעון בלבד, סדנה מעשית בשם “סודות הדיל מייקר” שאני משתף שם בצורה גלויה את הסודות הכי טובים שלי. ״בסדנא אני חושף את 3 הסודות של הדיל מייקר:

סוד #1 – איך להפוך למשקיע נדל”ן בארה”ב שמרוויח הכנסות גבוהות 5,000$ – 30,000$ לעסקה בלי ניסיון קודם ואפילו… בלי הון עצמי.

סוד #2 – איך לייצר תוך 90 יום עסקה שכבר רווחית בקניה בלי להיות איש עסקים ממולח, בלי קומבינות ואפילו בלי אנגלית גבוהה.

סוד #3 – איך לייצר שוב ושוב עסקאות שמשלמות 24/7 גם בזמן שישנים או בזמן חופשה מהמחשב והטלפון בלבד.

האם יש חלק פרקטי סדנה, במה זה שונה ממקומות אחרים?

“תראי, כמעט כל הסדנאות יראו לך כמה טיפים להשקעות בארה”ב אבל הן מועברות על ידי חברות שיש להן מטרה למכור לך נכסים או ליווי לנכסים.

המטרה שלי היא להראות לך דרך אחרת שבה את בשליטה, את גורפת את כל הרווחים ולא החברה. חוץ מזה שהסדנה היא סדנה פרקטית שבה את  משתתפת בסימולטור השקעה, שמדמה תהליך השקעה אמיתי.  

תוך כדי משחק את תלמדי על בחירת אזור, בניה של צוות, בדיקת המצב הפיזי של הנכס מרחוק, איך בודקים שווי של נכס, איך יודעים כמה שיפוץ צריך, איך מנהלים את הנכס והשיפוץ מרחוק ועוד…

בתכלס, את תתחילי לחשוב כמו משקיעה מנוסה, ותדעי איך מייצרים  כבר בשנה הראשונה, בין 3,000-10,000 שקלים בכל חודש מבלי צורך להתפטר מעבודה.

כמובן זו לא הבטחה להתעשרות מהירה,  יש כאן השקעת זמן יום יומית שצריך כדי לאתר את העסקאות ולבנות את הצוות אבל יש לנו תלמידים שעושים את זה אז אין סיבה שאת לא”

בדוק עכשיו אם עדיין יש מקום בסדנא הקרובה של סודות שיטת הדיל מייקר

רפי, אני לסדנא שלך מגיעה, יש לך משפט לסיכום?

״ארה”ב ענקית, שוק ההשקעות חם ובועט, אם תחליטי להשקיע דרך חברת השקעות ישראלית או לעשות את זה בעצמך, זה בסדר! רק יש לי בקשה אחת:

בבקשה תדאגי שהשליטה תמיד תהיה בידיים שלך ותחקרי ותביני איך דברים עובדים. אחרת את קונה ב”סמוך עלי” ומהמרת על הכסף שלך״. 

הבהרה

אתר דה-רוטשילד מארח לעתים כתבות ממומנות ומקודמות. כתבות שכאלה מכילות תוכן ומידע שיווקי. מערכת דה רוטשילד אינה אחראית למהימנות המידע ועצם פרסומה של הכתבה אינו מהווה המלצה או הצעה של מערכת דה רוטשילד לרכוש ו\או להשתמש בשירותים או המוצרים המופיעים בה.